近日，珩昱投資正式對(duì)外發(fā)布《2020年人民幣不動(dòng)產(chǎn)基金研究報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）。《報(bào)告》對(duì)2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀、2020年私募基金和不動(dòng)產(chǎn)基金行業(yè)發(fā)展情況等進(jìn)行分析，并對(duì)數(shù)據(jù)中心和物流地產(chǎn)這兩類受市場(chǎng)追捧的細(xì)分資產(chǎn)進(jìn)行了專題研究。

《報(bào)告》顯示，總體來看，2020年不動(dòng)產(chǎn)基金行業(yè)呈現(xiàn)出這些特點(diǎn)：首先，不動(dòng)產(chǎn)基金的數(shù)量較上年有所下降，不動(dòng)產(chǎn)基金募集規(guī)模較上年則有所增長(zhǎng)，保有一定的規(guī)模與活力；

第二，與私募股權(quán)投資類似，不動(dòng)產(chǎn)基金行業(yè)的資金和基金亦呈現(xiàn)出向頭部機(jī)構(gòu)集中的趨勢(shì)，行業(yè)監(jiān)管和管理人運(yùn)作的規(guī)范性進(jìn)一步增強(qiáng)；

第三，在不動(dòng)產(chǎn)基金行業(yè)內(nèi)部，優(yōu)質(zhì)基金管理人更加注重物業(yè)資產(chǎn)管理能力的打造，通過自建團(tuán)隊(duì)或與專業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)合作提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和管理能力，擁有主動(dòng)管理能力和價(jià)值創(chuàng)造能力的基金管理人逐漸凸顯；

第四，政策層面，由于新冠疫情影響，房地產(chǎn)融資政策整體表現(xiàn)出前松后緊的特點(diǎn)，上半年因疫情影響監(jiān)管強(qiáng)度較2019年略有寬松，下半年以重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理為標(biāo)志，針對(duì)房企的資金監(jiān)管重新收緊，并越發(fā)嚴(yán)格；

第五，2020年，全球新冠肺炎疫情的蔓延給國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)帶來了較大的階段性沖擊，在政策利好與新經(jīng)濟(jì)形態(tài)的支持下，物流地產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心（IDC）均表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，受到市場(chǎng)投資人的青睞。

2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)投融資及政策變化情況

據(jù)了解，珩昱投資是一家買方投資管理及顧問服務(wù)機(jī)構(gòu)，致力于為中國(guó)的長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)投資者提供定制化的專戶投資管理、資產(chǎn)配置及投資顧問服務(wù)。業(yè)務(wù)范圍涵蓋私募股權(quán)基金/風(fēng)險(xiǎn)投資基金、未上市企業(yè)股權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施投資等主要另類資產(chǎn)的投資服務(wù)。

珩昱投資此次發(fā)布的《報(bào)告》指出，從房地產(chǎn)開發(fā)投資情況來看，1999年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資金額始終呈上漲趨勢(shì)，但從2014年以來，其增長(zhǎng)勢(shì)頭明顯放緩，由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)至中低速增長(zhǎng)階段。房地產(chǎn)開發(fā)投資金額占GDP的比重逐年增加，近五年則基本穩(wěn)定在13%左右。2020年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資約為14.14億元，其中住宅投資占比約為73.8%。

從地域來看，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資金額最高，占比超過一半，其次為西部地區(qū)和中部地區(qū)，占比分別為23.09%和20.36%；東北地區(qū)最少，占比不到4%。

數(shù)據(jù)來源：Wind，珩昱投資

從資金來源來看，2019年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金約為19.31萬億元，比上年增長(zhǎng)8.1%。其中,定金及預(yù)收款為6.65萬億元，占比最高；其次為自籌資金，金額為6.34萬億元；再次為個(gè)人按揭貸款和國(guó)內(nèi)貸款，分別為3萬億元和2.67萬億元；利用外資為192億元，占比最小。與2019年相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金金額呈上漲趨勢(shì)，自籌資金、定金及預(yù)付收款和個(gè)人按揭貸款的占比均有所上升，國(guó)內(nèi)貸款和外資占比則略有下降。

數(shù)據(jù)來源：Wind，珩昱投資

從近幾年房地產(chǎn)企業(yè)信用債發(fā)行情況來看，2016年發(fā)行額度最高，超過7000億人民幣，2020年信用債融資規(guī)模較2019年有明顯的提高，域名購買，主要是受到2020年3月和4月信用債發(fā)行量井噴影響，全年融資規(guī)模呈現(xiàn)出明顯的“前高后低”特征。

探究其深層原因，受疫情影響，2020年的融資監(jiān)管放松，市場(chǎng)流動(dòng)性寬裕，債券的發(fā)行難度降低，同時(shí)借助特殊時(shí)期的融資窗口，通過大量發(fā)行債券為企業(yè)的后續(xù)發(fā)展儲(chǔ)備資金。2019年進(jìn)入償債高峰期，2019年-2021年，房地產(chǎn)企業(yè)每年信用債償還額均超過4000億，虛擬主機(jī)，2021年達(dá)到償債頂峰。未來幾年，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨較大的償債壓力。

在政策層面，2020年房地產(chǎn)融資政策整體表現(xiàn)出前松后緊的特點(diǎn)，上半年因疫情影響監(jiān)管強(qiáng)度較2019年略有寬松。但進(jìn)入8月以后，以重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理的三檔規(guī)則（即“三道紅線”）的形成為標(biāo)志，針對(duì)房企的資金監(jiān)管重新收緊，并越發(fā)嚴(yán)格。

2020年8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，會(huì)議形成了重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理的三檔規(guī)則，即“三道紅線”：（1）房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；（2）房企的凈負(fù)債率不得大于100%；（3）房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。根據(jù)“踩線”情況，房企將被劃分為紅、橙、黃、綠四檔，所在檔位將直接影響房企的融資額度。另外，根據(jù)融資新規(guī)，拿地銷售比、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流情況也是考察的重要指標(biāo)。